Nedan följer en översiktlig redogörelse för hur vattenskador typiskt regleras. Belopp och försäkringsvillkor som nämns är endast exempel, och är inte med säkerhet det som gäller för Brf Mariedal per i dag.

Gemensam skada
En vattenskada är oftast en gemensam skada, dvs. det finns skador i såväl lägenheten där läckaget uppkommit som i trossbotten och annan lägenhet under. Fastighetsförsäkringen (föreningens försäkring) är alltid primär när det är fråga om en s.k. gemensam skada. Det är alltså föreningens fastighetsförsäkring som ska utnyttjas först. Detta för såväl skada på fastigheten som föreningen har underhållsansvar för, som skada på fastigheten som medlemmar har underhållsansvar för (”lägenhetens inre”). Detta under förutsättning att skadan omfattas av försäkringen. Åtgärd av ett icke fackmannamässigt renoverat badrum, där tätskick saknas eller inte är helt, är inte någon skada som omfattas av försäkringen.

Från ersättningen från föreningens försäkringsbolag dras självrisk (22 200 kr) och åldersavdrag. Dessa “kostnader” fördelas på de inblandade i proportion till deras respektive skador. De enskilda drabbade medlemmarna är dock försäkrade genom det gemensamma bostadsrättstillägg som föreningen tecknat. Medlemmen får därigenom sina kostnader täckta, utom såvitt avser åldersavdraget (som räknas som en förbättring jämfört med tidigare).

Exempel

Medlem nr 1:s diskmaskin har läckt mycket avloppsvatten. Medlem nr 1 måste byta köksgolv, föreningen måste ta bort det sänkta taket i lägenheten under och avfukta trossbotten och medlemmen under (nr 2) måste kakla om hela sitt badrum och avfukta en mellanvägg. Kostnaderna för dessa tre reparationer: 5 000 kr, 25 000 kr, resp. 70 000 kr. Föreningen ombesörjer, efter särskilt avtal med medlem nr 2, renoveringen av dennes badrum. Totalt blir det 100 000 kr som föreningen kräver från fastighetsförsäkringen. Låt oss säga att åldersavdraget är 10 000 kr och självrisken är 20 000 kr. Föreningen får då ut 70 000 kr från sin fastighetsförsäkring, men totalt har fakturor betalats till ett belopp av 100 000 kr. Föreningens ”kostnad” på 30.000 kr fördelas på de inblandade i enlighet med vad de har underhållsansvar för.

Låt oss säga att hela åldersavdraget hör till medlem nr 2:s badrum (som var flera år gammalt och därför inte värt lika mycket som ett nytt). Medlem nr 2 ska stå för hela denna kostnad till att börja med (vilket kan tyckas orättvist, men då måste man beakta att den medlemmen fått ett nytt badrum). Det som är kvar, dvs. självrisken på 20 000 kr, fördelas som följer. Medlem nr 1 ska betala 5% (5 000/100 000), vilket blir 1 000 kr. Medlem nr 2 ska  betala dels 70% av självrisken, dvs. 14 000 kr, dels åldersavdraget på 10 000 kr, vilket totalt blir 24 000 kr. Föreningen får stå för 25% av självrisken, dvs. 5 000 kr. Medlem nr 1 och 2 får dock sina respektive delar av självrisken täckt av bostadsrättstillägget.

Enskild skada
Har någonting i en medlems lägenhet orsakat skada endast i den lägenheten är huvudregeln att medlemmen själv och på egen bekostnad måste åtgärda skadan. Medlemmen är skyldig att hålla lägenhetens inre ”i gott skick”. Även här gäller dock det gemensamma bostadsrättstillägget, vilket betyder att medlemmen tillsammans med styrelsen kan anmäla skadan till föreningens försäkringsbolag och att medlemmen kan få viss ersättning därifrån om skadan omfattas av försäkringsskyddet.

Att stämma en medlem
Ifall någon uppsåtligen eller av vårdslöshet orsakat en skada, så ska denne ersätta skadan (2 kap. 1 § skadeståndslagen). Med stöd i detta lagrum kan föreningen eller en enskild medlem stämma såväl nuvarande som tidigare medlemmar. Ifall man inte når en förlikning, är det tingsrätten som avgör ifall personen ska anses ha varit vårdslös.

Ska en medlem alltid behöva försäkra sig om att en installation är fackmannamässigt utförd för att inte riskera att anses ha varit vårdslös? Nej, antagligen inte. Var gränsen för vårdslöshet går är dock omöjligt att ge ett generellt svar på. Det är omständigheterna i det enskilda fallet som avgör. Ifall en medlem själv utfört arbetet ställs högre krav än om han eller hon anlitat en seriös firma. Ifall det är fråga om svartarbete kan saken komma att bedömas som att medlemmen själv gjort jobbet.

Kontenta – ATT TÄNKA PÅ
Ifall du anlitar mindre seriösa hantverkare att renovera ditt badrum och de slarvar med t.ex. fuktspärren riskerar du att det senare uppstår en vattenskada. Vattenskadan kanske inte täcks av föreningens försäkring, eftersom den innehåller en friskrivningsklausul gällande vattenskador som orsakats p.g.a. bristande fuktspärr. Föreningen betalar låt säga 100 000 kr för att åtgärda vattenskadan genom upptorkning och renovering av lägenheten under. Dessa 100 000 kr kommer föreningen sedan att kräva att du betalar, eftersom du har ansvar för vad dina hantverkare gjort. Har hantverkarna agerat vårdslöst så är det du som blir betalningsskyldig enligt skadeståndslagen. Skadeståndskravet kan komma som en chock flera år senare, när du redan sålt lägenheten och flyttat annanstans.

Föreningen har under 2016 framgångsrikt krävt en avflyttad medlem på skadestånd sedan hans svarthantverkare slarvade med en tillvattenkoppling som senare sprang läck och orsakade stora skador. Det ärendet kunde avgöras utan inblandning av externa jurister eller domstol. Föreningen är dock inte främmande att gå till domstol och kräva sin rätt, skulle omständigheterna motivera det.

Vad därför noga med vilka du anlitar och att allt blir rätt. Vid andrahandsuthyrning, se till att teckna ett eget bostadsrättstillägg (eftersom det kollektiva då inte gäller).